내 연봉으로 주택담보대출이 얼마까지 나올까 — 스트레스 DSR·LTV 계산 구조

"연봉 8천이면 대출이 얼마까지 나오나요?"라는 질문에 하나의 숫자로 답할 수는 없습니다. 주택담보대출 한도는 세 가지 상한을 각각 계산한 뒤 그중 가장 작은 값으로 정해지기 때문입니다.

1. 스트레스 DSR — 내 소득이 감당할 수 있는 원리금 상한
2. LTV — 집값 대비 대출 비율 상한
3. 시가구간 절대한도 — 수도권·규제지역의 금액 상한 (6억/4억/2억)

이 글은 세 단계가 각각 어떻게 계산되는지 구조를 풀어봅니다. 내 연봉·자산을 대입한 결과는 글 하단의 계산기에서 직접 확인할 수 있습니다.

1단계 — 스트레스 DSR: 소득이 정하는 상한

DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권)를 넘지 못하게 하는 규제입니다. 여기에 "스트레스 금리"가 더해집니다 — 대출 심사 때 실제 금리가 아니라 가산 금리를 얹은 금리로 상환액을 계산해, 금리가 오르더라도 갚을 수 있는 수준으로 한도를 미리 줄여두는 구조입니다.

수도권·규제지역의 스트레스 금리 기준값은 3.0%p이고, 금리 유형에 따라 일부만 적용됩니다.

그 외 지방은 유예 조치로 실효 0.75%p가 적용됩니다(2026-12-31까지).

예를 들어 명목금리 연 4.0%, 30년 원리금균등, 다른 대출이 없다고 가정하면 연봉별 DSR 한도는 대략 이렇습니다.

같은 연봉이라도 금리 유형에 따라 한도가 1억 원 가까이 벌어집니다. 심사 금리가 높아질수록 같은 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어들기 때문입니다.

2단계 — LTV: 집값이 정하는 상한

DSR을 통과해도 집값 대비 비율 상한이 따로 있습니다.

규제지역에서 10억 아파트를 산다면 일반 매수자는 LTV로 최대 4억까지만 대출이 가능합니다. 생애최초 요건에 해당하면 70%(7억)까지 열리지만, 아래 절대한도가 다시 걸립니다.

3단계 — 시가구간 절대한도: 금액이 정하는 상한

수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대에는 시가 구간별 금액 상한이 있습니다.

연봉 1억·주기형으로 DSR 한도가 6.1억이 나와도, 규제지역 15억 이하 주택이라면 6억에서 잘립니다. 고가 주택일수록 절대한도가 줄어드는 역진 구조라, 소득이 높아도 현금 비중이 커야 접근할 수 있습니다.

세 상한을 내 조건으로 한 번에 계산하려면

위 표는 "다른 대출 없음, 명목금리 4.0%" 같은 가정을 깐 예시입니다. 실제로는 연봉, 기존 대출, 금리 유형, 생애최초 여부, 지역(규제 여부)에 따라 결과가 달라집니다. 이 앱의 계산기는 세 상한을 순서대로 적용해 최종 대출 가능액과 매수 가능 금액을 계산합니다.

• 가시권 계산기는 목표 지역 실거래 시세와 비교해 "언제 가시권에 들어오는지"를 보여줍니다.
• 급지 계산기는 지금 페이스로 3/5/7/10년 후 매수 가능한 급지를 보여줍니다.

이 글은 2026-07 규제지역 확대(시행 2026-07-01) 기준으로 작성했으며, 현행 수치는 글 상단의 규제 요약 박스에서 자동 갱신됩니다. 특정 금융상품의 추천이 아닌 계산 구조 안내이며, 실제 대출 조건은 금융기관 심사에 따라 달라집니다.