동탄신도시 84㎡ 8.2억 — 일시적 2주택이어도 기존 집을 안 팔면 대출한도가 0입니다

"지금 집이 하나 있는데, 동탄에 한 채 더 사두고 나중에 기존 집을 팔려고 합니다. 이것도 2주택이라 대출이 안 나오나요?" — 질문의 답은 파는 조건을 지키느냐에 달려 있습니다. 세대의 주택 보유 상태는 똑같이 "2주택"으로 보여도, 기존 집을 처분하기로 했는지에 따라 대출 한도가 무주택 세대와 같거나, 완전히 0이 됩니다.

대출한도를 가르는 기준은 채수가 아니라 처분 여부

금융위 규제는 세대의 주택 보유 상태를 세 가지로 나눕니다.

기존 집을 6개월 안에 팔기로 하는 조건(처분조건부)이면 무주택 세대와 같은 LTV가 적용됩니다. 반면 기존 집을 계속 보유하면서 새 집을 사는 경우는 2025년 6·27 대책 이후 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주택담보대출 자체를 받을 수 없습니다. "일시적 2주택"이라는 말 자체가 한도를 깎는 게 아니라, 처분을 약속하느냐 안 하느냐가 한도를 가릅니다.

동탄신도시 84㎡ 8.2억 — 세 경우의 대출한도

동탄신도시는 2026-07-01부로 조정대상지역·투기과열지구로 지정돼 규제지역 LTV가 적용됩니다.

가운데 50% 폭이 2억 넘게 벌어져 있어, 8.2억은 동탄 전체를 대표하는 값일 뿐 특정 단지의 시세는 아닙니다. 아래 계산은 이 중간값(8.2억)을 매물가로 가정합니다.

84㎡ 8.2억을 스트레스 DSR·LTV·시가구간 절대한도 중 가장 작은 값 방식으로 계산하면(주기형 금리·명목금리 4.0%·30년 원리금균등·기존 대출 없음 가정):

처분조건부 세대는 일반 매수자와 똑같은 계산식을 쓰고, 생애최초 요건까지 충족하면(세대원 전원 무주택 이력이 있어야 하므로 이미 집이 있는 세대는 해당하지 않습니다 — 표의 생애최초 행은 참고 비교용입니다) 자기자금 부담이 더 줄어듭니다. 반면 기존 집을 안 팔기로 하면 대출 상한이 3.28억에서 0원으로 떨어지는 게 아니라, 처음부터 주택구입 목적 주담대 신청 자체가 막힙니다 — 현금으로만 사야 합니다.

처분조건부를 택할 때 같이 봐야 할 조건

처분조건부 LTV를 받으려면 기존 집을 6개월 안에 실제로 처분해야 하고, 못 지키면 사후에 대출이 회수될 수 있습니다. 동탄은 토지거래허가구역이라 2년 실거주 의무도 함께 걸려 있어, 기존 집 처분 일정과 새 집 입주 일정을 같이 맞춰야 합니다. 이 글은 LTV 계산 구조를 안내하는 글이라 처분 기한 관리나 특정 대출상품 선택은 다루지 않습니다.

내 조건으로 직접 확인하려면

위 계산은 중간값·표준 가정 기준입니다. 내 예산 아파트 지역 찾기에서 세대의 주택 보유 상태를 처분조건부 또는 보유 유지로 바꿔보면 내 조건에서 대출한도가 어떻게 달라지는지 바로 확인할 수 있고, 동탄 지역 페이지의 역산 위젯에 소득·자산을 넣으면 필요 자기자금·연봉을 바로 계산할 수 있습니다.

이 글의 실거래 수치는 2026년 10월 월간 운영 리포트(국토교통부 실거래가, 최근 3개월 기준) 수치이며, 규제 수치는 글 상단의 규제 요약 박스에서 자동 갱신되는 현행 정책 기준입니다. 처분조건부 요건의 세부 심사 기준은 금융기관에 따라 달라질 수 있으며, 이 글은 특정 금융상품의 추천이 아닌 계산 구조 안내입니다.