"비규제지역이면 집값의 70%까지 대출이 나온다"고 알고 있는 분이 많습니다. 틀린 말은 아니지만, 대출 한도를 정하는 상한은 LTV 하나가 아닙니다. 군포 산본신도시 84㎡처럼 8억대 중후반 가격대에서는 LTV 70%를 다 쓰지 못하는 매물이 같은 시장 안에 섞여 있습니다. 어디서부터 그런지, 그때 필요한 현금은 어떻게 달라지는지 계산해봅니다.
산본신도시 84㎡ 시세
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 84㎡ 실거래 중간값 | 8.2억 |
| 84㎡ 거래의 50% | 7.0억~8.6억 |
| 59㎡ 실거래 중간값 | 5.3억 |
| 표본 | 210건 (최근 3개월) |
출처: 월간 운영 리포트(2026년 9월 기준, 2026-10-01 생성, 국토교통부 실거래가).
실거래 중간값은 ㎡당 거래 단가의 중간값을 84㎡ 기준으로 환산한 값입니다. 같은 84㎡라도 단지·층·연식에 따라 가격이 갈리기 때문에, 중간값 하나보다 거래의 50%가 7.0억~8.6억 사이라는 폭을 함께 보는 편이 실제 매물 가격에 가깝습니다.
비규제지역의 대출 상한도 두 개입니다
대출 한도는 스트레스 DSR·LTV·시가구간 절대한도 세 상한 중 가장 작은 값입니다. 산본신도시는 비규제지역이라 LTV는 70%이고, 집값 15억 이하 구간의 절대한도는 6억입니다.
두 상한은 집값이 약 8.57억(6억 ÷ 70%)일 때 같아집니다. 그보다 싼 집은 LTV 70%가 먼저 걸리고, 그보다 비싼 집은 절대한도 6억이 먼저 걸립니다. 산본 84㎡ 거래 범위(7.0억~8.6억)의 위쪽 끝이 바로 이 경계에 닿아 있습니다.
| 매물가 | LTV 70% | 시가구간 절대한도 | 대출 상한 | 필요 자기자금 |
|---|---|---|---|---|
| 7.0억 | 4.90억 | 6억 | 4.90억 | 약 2.10억 |
| 8.2억 (중간값) | 5.74억 | 6억 | 5.74억 | 약 2.46억 |
| 8.6억 | 6.02억 | 6억 | 6.00억 | 약 2.60억 |
| 9.0억 (예시) | 6.30억 | 6억 | 6.00억 | 약 3.00억 |
(필요 자기자금은 집값 기준이며 취득세 등 부대비용은 별도입니다. 9.0억은 거래 범위 위쪽의 매물을 가정한 예시 가격으로, 실제 거래 한 건의 가격이 아닙니다.)
차이는 경계를 넘은 뒤 집값이 오를 때 현금이 늘어나는 속도에서 나타납니다. 8.57억 아래에서는 집값이 1억 오르면 대출이 0.7억 함께 늘어나 필요한 현금은 0.3억만 늘어납니다. 경계를 넘으면 대출이 6억에서 멈추기 때문에 오로지 현금으로 오른 집값 1억을 마련해야 합니다. 8.6억에서 9.0억으로 0.4억 비싼 매물을 고르면 필요 자기자금도 그대로 0.4억 늘어나는 이유입니다.
규제지역에서는 반대 모습이 나옵니다. LTV가 40%로 낮아 절대한도 6억이 있어도 LTV가 먼저 걸리는 경우가 많은데, 이 경우는 안양 동안구 84㎡ 10.9억 사례에서 다뤘습니다. 같은 6억 절대한도라도 LTV 비율이 높은 비규제지역일수록 더 낮은 집값에서 먼저 걸립니다.
경계를 넘으면 필요 연봉은 멈추고 현금이 문턱이 됩니다
같은 매물가에 필요 연봉을 더해보면 경계 위에서 숫자가 움직이지 않습니다.
| 매물가 | 대출 상한 | 필요 연봉(예시) |
|---|---|---|
| 7.0억 | 4.90억 | 약 9,780만원 |
| 8.2억 | 5.74억 | 약 1억 1,460만원 |
| 8.6억 | 6.00억 | 약 1억 1,980만원 |
| 9.0억 | 6.00억 | 약 1억 1,980만원 |
(금리 연 4% 변동·30년 원리금균등·무주택 세대 생애최초 LTV·기존 부채 없음 가정, 최대 대출을 모두 쓰는 경우. 산본신도시 지역 페이지의 역산 위젯과 같은 가정입니다.)
8.6억과 9.0억의 필요 연봉이 같은 이유는 빌릴 수 있는 돈이 6억으로 같기 때문입니다. 소득을 더 올려도 대출은 6억을 넘지 않으므로, 이 구간에서 매수 가능 여부를 가르는 것은 연봉이 아니라 보유 현금입니다. 반대로 8.57억 아래에서는 대출이 집값을 따라 늘어나니 소득 요건도 함께 올라갑니다.
비규제지역에서는 생애최초 우대가 LTV를 바꾸지 않습니다
생애최초 우대는 규제지역에서 LTV를 40%에서 70%로 올려주는 데 의미가 있습니다. 비규제지역은 일반 매수자도 이미 LTV 70%라, 생애최초 여부와 관계없이 위 표의 대출 상한이 같습니다. 우대가 자기자금을 얼마나 줄이는지는 규제지역 사례인 노원구 상계동 59㎡ 7.4억 글에서 확인할 수 있습니다.
현행 LTV·절대한도 수치는 글 상단 요약 박스에서 자동 갱신됩니다.
내 조건으로 직접 계산하려면
위 계산은 예시 가정(금리·기존 대출 없음)을 기준으로 한 어림값입니다. 실제로는 소득, 기존 대출, 금리 유형에 따라 결과가 달라집니다. 산본신도시 지역 페이지의 역산 위젯에 내 보유 자산을 넣으면 필요 연봉을 바로 확인할 수 있고, 예산에 맞는 지역을 찾고 싶다면 내 예산 아파트 지역 찾기로 3/5/7/10년 후 매수 가능한 지역을 확인할 수 있습니다.
이 글의 실거래 수치는 2026년 10월 발행 시점의 월간 운영 리포트(2026년 9월 기준, 2026-10-01 생성, 국토교통부 실거래가) 기준이며, 신고 지연으로 최근 거래는 확정치가 아닐 수 있습니다. 규제 수치는 글 상단 요약 박스에서 자동 갱신되는 현행 정책 기준입니다. 특정 금융상품의 추천이 아닌 계산 구조 안내이며, 실제 대출 조건은 금융기관 심사에 따라 달라집니다.